"割肉"百万仍难成交 北京二手房陷"流动性陷阱"

2025年夏末的北京楼市正经历罕见降温。朝阳区百子湾某中介门店内，经纪人小李指着系统里一套标注"急售"的120平三居室苦笑："去年挂牌1280万，现在降到980万，看房人还是只问不买。"这并非个案——链家数据显示，8月北京二手房挂牌量突破14万套，平均成交周期达187天，部分区域房价较2023年峰值回落超25%。

一、学区房神话崩塌：从"一天十组带看"到"月零成交"

西城区德胜片区曾创造46万/㎡天价纪录的学区房，如今出现单价8.2万/㎡的"白菜价"房源。多位中介证实，某重点小学划片内50平老破小，两年内从950万降至620万仍无人接盘。"教改政策稀释了学区属性，投资客撤离后，真正的用家根本撑不起原先的溢价。"资深学区房专家王敏分析道。

二、置换链条断裂：连环单成"死结"

海淀区永泰庄业主林先生的遭遇颇具代表性：为置换改善房，他将2008年购入的两居室从698万降至538万，但半年内仅3组看房。"下家都卡在卖不掉自己的房子，整个市场的齿轮停转了。"贝壳研究院报告显示，当前北京二手房交易中，连环单占比从2021年的67%骤降至19%。

三、买卖双方心理拉锯：预期差造就"冻土层"

"不是没有需求，是价格认知差距太大。"麦田房产分析师张叶青指出，当前买卖双方心理价差普遍达15%-20%。丰台科技园某次新盘业主刘女士的经历颇具戏剧性："我挂720万时买家出650万，等我降到680万，买家却只愿出600万了——市场情绪像无底洞。"

四、政策工具箱开启：能否激活"冰封"市场？

8月中旬北京出台"卖旧买新"退税新政，对置换住房给予个税减免。但多位业内人士坦言，当前核心矛盾在于"居民资产负债表修复需要时间"。中指研究院监测显示，8月第三周北京二手房网签量环比微升3.2%，但带看转化率仍低于5%，市场仍处深度调整期。

【记者手记】价格重构期的理性与温度

在朝阳北路某社区，70岁的张奶奶坚持拒绝中介降价建议："这房子是老头子单位分的，每一块砖都有记忆。"而在亦庄开发区，95后程序员小林终于以380万捡漏了原价520万的婚房："感谢市场给了普通人上车机会。"这场价值重估浪潮中，冷冰冰的数字背后，是无数家庭关于安居的悲欢叙事。

北京二手房现"白菜价"困局：当降价百万仍难唤醒沉睡的市场

2025年8月26日 本报记者调查

一、现象直击：学区房跌破指导价，中介自嘲"白菜论斤卖"

在朝阳区某链家门店，经纪人王磊指着系统里一套标注"急售"的华贸城三居室苦笑："2023年挂牌价1250万，现在降到950万还送车位，看房人连价都不还。"数据显示，北京8月二手房挂牌均价较2022年峰值下跌18.7%，西城区金融街部分学区房甚至跌破2019年指导价。

更戏剧性的是通州某次新盘，业主李女士的180平房源两年内降价7次，累计让利142万，"中介建议我再降30万，可这比当初买入价都低了"。记者调查发现，类似"割肉式"降价已成普遍现象，但带看转化率仍不足15%。

二、深层解构：三重压力绞杀流动性

政策后遗症：2024年"认房不认贷"取消后，改善型需求被冻结。住建委数据显示，当前换房周期延长至9.8个月，较政策前增加47%。

新房倒挂：大兴、昌平等新城板块出现"一二手价格倒挂"，如中铁华侨城·和园新房备案价5.2万/平，周边二手房挂牌价4.8万仍滞销。

心理预期崩塌：贝壳研究院调查显示，73%潜在买家认为"还会再跌"，而72%卖家坚持"已到底线"，买卖双方陷入"死亡螺旋"。

三、人性化切片：深夜签字的卖房人和直播砍价的中介

在丰台区不动产登记中心，记者遇见凌晨三点来排号的张先生："孩子留学等着用钱，这套房是我们夫妻20年积蓄。"他的眼角挂着血丝，签约时手一直在抖。

与此同时，新兴的"直播卖房"正重塑交易场景。抖音主播"大圣说房"近期一场砍价直播吸引4.2万人围观，房主当场同意再降28万，却因买家临时反悔导致交易流产。"现在不是价格问题，是信心问题。"主播对着镜头叹气。

四、行业预判：黎明前的黑暗还是永夜？

悲观派：中原地产首席分析师张大伟预测，若库存去化周期超过18个月（目前14.3个月），部分区域或现"踩踏式抛售"。

乐观派：万科北京公司负责人指出，核心区优质资产已现估值优势，"现在抄底的都是持币10年以上的险资"。

专家建议：
✓ 卖家可尝试"以租代售"过渡
✓ 买家重点关注"满五唯一"免税房源
✓ 中介需转向"资产配置顾问"角色

（本文数据来源：北京市住建委、贝壳找房、中指研究院）