房地产政策再优化：“以旧换新”模式在全国20城试点，激活改善型需求

‌一、政策背景与核心目标‌

‌市场困境‌：近年来，房地产市场面临需求端观望情绪浓厚、销售面积下滑，以及供给端企业资金链紧张、项目交付风险等问题。二手房挂牌量激增但成交周期延长，制约了改善型需求的释放。

‌政策目标‌：通过“以旧换新”模式，打通一二手房市场联动，缩短旧房出售周期，降低换房成本，激活改善型住房需求，同时促进新建商品住房去化，推动市场止跌回稳。

‌二、主要模式与实施路径‌

‌帮卖模式（市场主导）‌：

‌操作方式‌：购房者与开发商签订新房认购协议，并委托房地产经纪机构出售旧房。若旧房在约定时间内售出，则按流程购买新房；若未售出，则退还新房认购金。

‌代表城市‌：江苏南通、宁波、济南等。

‌优势‌：灵活性强，购房者风险较低，适用于市场活跃度较高的区域。

‌回购模式（政府/国企主导）‌：

‌操作方式‌：政府指定国有企业或平台公司收购旧房，购房者用售房款直接购买新房。旧房通常用于保障性租赁住房、人才公寓等。

‌代表城市‌：郑州、青岛、太仓、连云港等。

‌优势‌：稳定市场预期，缩短换房周期，同时增加保障性住房供应。

‌补贴模式（政策激励）‌：

‌操作方式‌：对参与“以旧换新”的购房者给予购房补贴、税费减免、贷款贴息等优惠。

‌代表城市‌：珠海（政府补贴1%+企业补贴1%，最高6万元）、济南（购房补贴1%或0.8%）、重庆（购房补贴1%）等。

‌优势‌：直接降低换房成本，刺激购房需求。

‌三、政策效果与市场影响‌

‌激活改善型需求‌：

‌缩短交易周期‌：通过政府或企业兜底收购，解决了“未卖不敢买”的痛点，加速了旧房流通。例如，南通双节期间成交的50%来自“以旧换新”活动。

‌降低换房成本‌：补贴、税费减免等政策减少了购房者的经济负担。例如，青岛市民于女士通过政策获得3万元补贴和贷款贴息，置换120平方米大三居。

‌促进市场修复‌：

‌一二手房联动‌：政策推动了二手房出售与新房购买的衔接，提升了市场活跃度。例如，北京新政后通州区认购量提升68%，改善型项目表现突出。

‌稳定预期‌：政府主导的回购模式增加了市场透明度，改善了购房者信心。

‌推动行业转型‌：

‌保障性住房供应‌：收购的旧房用于保障性租赁住房，丰富了住房供应体系。例如，郑州计划通过“以旧换新”收购1万套二手住房。

‌高品质住房建设‌：政策引导下，房企更加注重产品品质和服务提升，推动行业向“安全、舒适、绿色、智慧”方向发展。

‌四、挑战与优化方向‌

‌定价机制争议‌：

‌问题‌：旧房评估价格可能低于市场预期，影响购房者参与积极性。例如，淄博因评估价值与成交价值偏差导致活动停滞。

‌优化方向‌：引入第三方专业机构评估，建立“去高低、取中间”的定价机制，确保公平透明。

‌政策覆盖范围有限‌：

‌问题‌：部分城市对旧房房龄、面积、区域等设置严格限制，影响了政策普惠性。

‌优化方向‌：放宽限制条件，扩大政策覆盖范围，例如将旧房房龄放宽至25年。

‌市场分化加剧‌：

‌问题‌：一线城市和强二线城市政策效果显著，但部分三四线城市因人口流出、库存压力大，市场复苏难度较高。

‌优化方向‌：结合城市特点制定差异化政策，例如通过产业升级、人才引进等措施提升城市吸引力。

“以旧换新”模式中哪个模式最有效？

一、换购模式（回购模式）

‌操作流程‌：购房者选定意向新房后，由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。

‌市场反响‌：

‌南京‌：推出“以旧换新”后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%~200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%~200%。

‌无锡‌：4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。

‌南通‌：双节期间成交的50%来自“以旧换新”活动。

‌济南绿地澜庭公馆‌：2个月间成交达30余套。

‌优势‌：

给予购房者实打实的优惠，如兜底购房者低价卖出旧房源。

用于换新购的新房房源通常较好，去化效果显著。

‌弊端‌：

试点规模小，多数城市计划套数都在200套以内。

对旧房要求高，如青岛明确规定房龄不能超过10年。

所换新房多为指定的项目，可选择范围小。

二、代售模式（帮卖模式）

‌操作流程‌：房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。

‌市场反响‌：

‌落地效果平平‌：多数购房者“只看不买”。例如，深圳4月中旬绿景白石洲项目启动“以旧换新”后，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。

‌原因‌：二手房挂牌数量持续上涨、成交量未见起色，导致旧房出售难度较大。

‌优势‌：

购房者可以借助开发商的资源，集中优势资源对旧房进行销售，帮助客户加快二手住房销售速度。

有利于缩短二手住房售出周期。

三、补贴模式

‌操作流程‌：对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。

‌市场反响‌：效果不明显。原因在于各城市补贴比例通常不会超过新房总价的3%，财政补贴对住房销售的拉动效果不如预期。